ممکن است بارها بر روی سر در مغازه ها دیده باشید که نوشته شده سرقفلی این مغازه به فروش می رسد. اما ندانید که سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد. با ما همراه باشید در این مطلب می خواهیم به تمام سوالات شما در این زمینه به طور کامل پاسخ دهیم. با وب سایت وکیل روشن میلان، وکیل ارومیه همراه شوید.
سرقفلی در واقع حقی است که قانونگذار آن را برای حمایت از مستاجران اماکن تجاری درنظر گرفته است. همانطور که از این تعریف مشخص است، این حق تنها برای اماکن تجاری در نظر گرفته می شود و شامل اماکن مسکونی نمی شود. بنابراین می توان گفت که سرقفلی مبلغی است که مستاجر در قالب یک قرارداد به مالک می پردازد تا از منافع ملک تجاری با پرداخت اجاره ای ناچیز بهره مند شود. توجه داشته باشید که مستاجر تنها مالک منافع آن ملک تجاری می شود و مالکیت عین و ملک مکان تجاری همچنان متعلق به مؤجر خواهد بود.
برای مثال مغازه ای را درنظر بگیرید که هیچ مشتری و اعتباری ندارد و شخصی آن را اجاره می کند. پس از شروع به فعالیت با استفاده از روش های مختلف و در طی چند سال مشتری جمع کرده و فروش خود را بالا می برد. با افزایش مشتری و فروش اعتبار آن مغازه نیز بالا می رود. حال اگر مدت قرارداد اجاره به پایان برسد تمام زحمات مستاجر زایل شده و از بین می رود. پس در این جا قانون گذار با استفاده از حق سرقفلی از مستاجران حمایت می کند.
در قانون ما حق سرقفلی به دو نوع تقسیم می شود :
این نوع سرقفلی به نوع صنف و کسب و کار ارتباطی ندارد و منشا قراردادی دارد. هنگامی که یک ملک تجاری یا مغازه برای اولین بار به اجاره داده می شود و هیچ سابقه کسب و کاری در آن وجود ندارد موجر حق سرقفلی و امتیاز آن را به مستاجر می فروشد. بنابراین مستاجر ضمن عقد قرارداد مبلغ لازم برای دریافت این حق را به مالک پرداخت می کند. در صورتیکه مالک بخواهد که مستاجر ملک تجاری او را تخلیه کند باید ارزش حق سرقفلی او را به نرخ روز محاسبه کرده و بپردازد. همچنین مستاجر می تواند با دریافت مبلغ این حق را به شخص دیگری نیز منتقل کند. البته اگر در هنگام عقد قرارداد حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده باشد دیگر نمی تواند آن را به شخص دیگری منتقل کند.
سرقفلی مجازی نیز به سعی و تلاش مستاجر برای به شهرت رساندن آن ملک تجاری برمی گردد. در این نوع سرقفلی نیز اگر مالک بخواهد که مستاجر ملک را تخلیه کند باید حق سرقفلی او را بپردازد. توجه داشته باشید که سرقفلی واقعی قبل از عقد قرارداد تعیین می شود. اما سرقفلی مجازی که به آن حق کسب و پیشه نیز گفته می شود پس از پرداخت اجاره و تعیین قرارداد به مستاجر داده می شود.
همانطور که می دانید مغازه نیز یک ملک تجاری می باشد که فعالیت چندین ساله در آن سبب افزایش اعتبار و شهرت آن می شود. برای مثال شخصی را در نظر بگیرید که مغازه ای را اجاره کرده و به فروش لباس در آن می پردازد. پس از گذشت مدتی کسب و کار مستاجر رونق می گیرد و تمام افراد، آن مغازه را به نام مغازه لباس فروشی می شناسند. حال اگر مالک بخواهد مغازه اش تخلیه شود باید مبلغی را به مستاجر پرداخت کند که با آن حق سرقفلی مغازه گفته می شود. توجه داشته باشید که برای گرفتن این حق مستاجر باید در هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی با پرداخت هزینه سرقفلی مغازه را از مالک بخرد.
توجه داشته باشید که اگر مغازه ای پیش از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده باشد، به آن حق کسب و پیشه تعلق می گیرد. اما اگر پس از سال ۷۶ قرارداد اجاره منعقد شده باشد، مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر؛ به مستاجر حق سرقفلی تعلق می گیرد.
برخی افراد تصور می کنند که با دریافت این حق می توانند هرگونه دخل و تصرفی در ملک تجاری داشته باشند. در صورتی که این گونه نیست و حق سرقفلی با حق مالکیت بسیار متفاوت است.
مستاجر به واسطه داشتن این حق می تواند از منافع آن ملک با پرداخت مبلغ کمتری به عنوان اجاره بها استفاده کند. همچنین در هنگام اجاره دادن ملک نیز نسبت به دیگر افراد متقاضی در اولویت قرار می گیرد. بنابراین سرقفلی مربوط به منفعت محل اجاره است و اگر نقل و انتقالی هم صورت بگیرد نقل و انتقال این منفعت است. در حالیکه مالکیت مربوط به عین این مال می شود و مالک می تواند هرگونه دخل و تصرفی در این ملک تجاری داشته باشد.
یکی از پرتکرار ترین سوالات که دغدغه اغلب مالکین می باشد این است که آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد یا نه؟
در پاسخ به این سوال می توان گفت که بله مالک حق گرفتن سرقفلی را دارد اما باید این حق را بخرد. تفاوتی نیز ندارد که مالک این حق را برای خود می خرد و یا می خواهد مستاجر جدیدی را جایگزین کرده و حق سرقفلی را به او بفروشد. در هر صورت ابتدا باید حق سرقفلی مستاجر را به او بپردازد.
این سوال ممکن است برای اغلب افرادی که می خواهند کسب و کار خود را شروع کنند پیش آمده باشد. خرید سرقفلی مغازه مزایا و معایبی دارد که باید با در نظر گرفتن تمام آن ها تصمیم خود را بگیرید. زیرا افراد بسیاری بدون آگاهی اقدام به خرید سرقفلی مغازه می کنند و مشکلات حقوقی بسیاری میان مالک و مستاجر ایجاد می شود. در ادامه به برخی از عواقب خرید این حق اشاره کرده ایم.
با خرید این حق حدود اختیارات مستاجر نسبت به حالتی که تنها ملک را اجاره می کند بیشتر خواهد شد. اما باز هم خریدار سرقفلی مالک ملک محسوب نمی شود و اگر بخواهد تغییراتی را در شغل و یا آن ملک تجاری انجام دهد نیاز به اجازه موجر یا همان صاحب ملک داردو درست است که داشتن این حق سبب می شود که در صورت نیاز بدون هیچ مشکلی مغازه و کارکنان خود را بیمه کنند، اما مبالغ بالایی برای دریافت این هفته پرداخت می شود. به همین دلیل این روزها اغلب مردم بیشتر به دنبال خرید خود ملک تجاری هستند تا حق سرقفلی آن. زیرا مشکلات بسیاری میان موجر مستاجر پیش می آید.
البته اگر در هنگام عقد قرارداد توافقات لازم صورت بگیرد و طرفین قرارداد مطابق با آن توافقات پیش بروند مشکلی برای آن ها ایجاد نمی شود. برای مثال مالک می تواند به خریدار سرقفلی حق ایجاد تغییرات در ملک را بدهد.
از آنجایی که دعاوی مربوط به سرقفلی پیچیدگی های زیادی دارند بهتر است این مسیر به همراه یک وکیل متخصص و باتجربه طی شود. اما باید در انتخاب وکیل خوب دقت کافی را داشته باشید تا حقی از شما ضایع نشود.
بهترین وکیل سرقفلی به شخصی گفته می شود که تجربه بالایی در حوزه دعاوی مربوط به سرقفلی داشته باشد. همچنین داشتن تسلط کامل به قانون روابط موجر و مستاجر نیز از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. با وجود چنین وکیلی در کنار خود می توانید از حقتان به خوبی دفاع کنید.
تخلیه اماکن تجاری که دارای حق سرقفلی هستند در دو صورت انجام می گیرد:
در صورتی که مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد مالک می تواند حق سرقفلی مستاجر را به او پرداخت کرده و درخواست تخلیه ملک را بکند. اما اگر مدت زمان اجاره به پایان نرسیده باشد و مستاجر مرتکب تخلف شده باشد موجر می تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. تخلفاتی مانند تغییر کاربری در ملک، نپرداختن اجاره بها، تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی بدون اجازه مالک، تعدی یا تفریط مستاجر و... حق فسخ قرارداد را به موجب می دهد.
هچنین درصورت وجود شرایط زیر حق درخواست تخلیه از طرف مالک وجود دارد :
کلام آخر
با توجه به آنچه که گفتیم سرقفلی حقی است که مستاجر برای اعتبار و رونق بخشیدن به ملک تجاری از مالک دریافت می کند. البته برای استفاده از آن ملک محدودیت هایی نیز وجود دارد که اگر مستاجر آن ها را رعایت نکند موجر می تواند درخواست تخلیه او را از دادگاه نماید. از آن جایی که قوانین مربوط به سرقفلی پیچیدگی های بسیار زیادی دارند، پیش از خرید آن و یا در هنگام مواجهه با مشکلاتی در این زمینه بهتر است با یک وکیل متخصص و با تجربه مشورت کنید تا حقی از شما ضایع نشود. در صورتی که نیاز به دریافت مشاوره و یا راهنمایی برای انعقاد قرارداد در این زمینه دارید می توانید با ما تماس گرفته و راهنمایی های لازم را دریافت کنید.
خیلی عالی
بسیار مفید بود
سلام چهار تا مقاله بالای دو طبقه ساختمان میباشد طبقه اول را خریدم آیا سر قفلی مقازها شامل من هم می‌شود یا خیر
میهمان
1403/03/27