تصور کنید در پناه سقف خانه‌تان آسوده‌اید، اما ناگهان دغدغه‌ای ذهنتان را مشغول می‌کند: اجاره بهایی که پرداخت نشده و هر روز بر مبلغ آن افزوده می‌شود. اینجاست که پای قانون به میان می‌آید تا حق شما را بگیرد. اما چگونه می‌توان این مسیر قانونی را به درستی پیمود؟ چه مراحلی دارد و به کجا باید مراجعه کرد؟ این نوشته، راهنمای گام به گام شما برای رسیدن به حقوقتان خواهد بود.
مطالبه اجاره بهای پرداخت نشده، حقی است که قانون برای صاحب ملک در نظر گرفته است. وقتی مستاجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت به موقع اجاره بها عمل نمی‌کند، موجر می‌تواند با طی مراحلی قانونی، نسبت به وصول مطالبات خود اقدام کند. نخستین گام در این مسیر، ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر است. این اقدام، نه تنها به عنوان یک اخطار رسمی عمل می‌کند و به مستاجر فرصتی برای پرداخت می‌دهد، بلکه به عنوان یک سند مکتوب در مراجع قضایی نیز قابل استناد خواهد بود. در این اظهارنامه، باید به طور واضح مبلغ دقیق اجاره بهای معوقه، بازه زمانی مربوط به آن، و یک مهلت معقول برای پرداخت تعیین شود. همچنین، عواقب عدم پرداخت در مهلت مقرر، مانند پیگیری قانونی، باید به مستاجر گوشزد گردد.
در صورتی که پس از ارسال اظهارنامه و انقضای مهلت تعیین شده، مستاجر همچنان از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد، موجر می‌تواند با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر، پیگیری‌های قضایی را آغاز کند. این پیگیری‌ها بسته به مبلغ اجاره بهای معوقه، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی انجام خواهد شد.
تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه اجاره بهای معوقه، بستگی مستقیم به میزان مبلغ مورد مطالبه دارد. بر اساس قوانین جاری، دعاوی مالی با مبلغ خواسته تا سقف معینی (که هر ساله توسط قوه قضاییه اعلام می‌گردد) در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می‌گیرد. این شورا با هدف صلح و سازش و رسیدگی سریع‌تر به دعاوی با مبالغ کم، تشکیل شده است. در صورتی که مبلغ اجاره بهای معوقه از این سقف تجاوز کند، رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود. تشخیص صحیح مرجع صالح در ابتدای امر، از اتلاف وقت و طی شدن روندهای اشتباه جلوگیری می‌کند و به تسریع در رسیدگی به پرونده کمک شایانی می‌نماید. برای اطلاع از سقف مبلغ قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف در هر سال، می‌توانید به آخرین بخشنامه‌های صادره از سوی قوه قضاییه مراجعه نمایید.
پس از ارسال اظهارنامه بی‌نتیجه، موجر برای احقاق حق خود باید مراحل قانونی زیر را به ترتیب طی کند:
برای آنکه موجر بتواند در دعوای مطالبه اجاره بها موفق عمل کند، لازم است مدارک ذیل را به مرجع قضایی ارائه نماید:
در شرایطی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده است اما مستاجر همچنان از تخلیه ملک امتناع می‌ورزد، موجر علاوه بر مطالبه اجاره بهای معوقه تا زمان انقضای قرارداد، می‌تواند مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز در دادخواست خود مطرح کند. اجرت المثل، بهایی است که مستاجر بابت استفاده از ملک در مدتی که پس از پایان قرارداد و بدون مجوز قانونی آن را در تصرف خود نگه داشته است، باید به موجر پرداخت نماید. در این نوع دادخواست، موجر باید علاوه بر ارائه مدارک مربوط به اجاره بها، دلایل و مستندات مربوط به عدم تخلیه ملک پس از پایان قرارداد را نیز ارائه کند و میزان اجرت المثل مورد مطالبه را بر اساس نظر کارشناس یا عرف منطقه تعیین و درخواست نماید.
در مواردی که در مفاد قرارداد اجاره شرط تخلیه فوری ملک در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها درج شده باشد، یا بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر مستحق تخلیه باشد، موجر می‌تواند در یک دادخواست واحد، هم مطالبه اجور معوقه و هم درخواست تخلیه ملک را از مرجع قضایی تقاضا نماید. این اقدام، به تسریع در روند رسیدگی کمک می‌کند و موجر می‌تواند به طور همزمان برای وصول مطالبات مالی و بازپس‌گیری ملک خود اقدام کند. در این نوع دادخواست، ارائه قرارداد اجاره با شرط تخلیه یا استناد به مواد قانونی مربوطه، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
به منظور جبران کاهش ارزش پول ناشی از تاخیر مستاجر در پرداخت اجاره بها، قانون مدنی امکان مطالبه خسارت تاخیر تادیه را برای موجر فراهم کرده است. بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج باشد و با مطالبه دائن و تمکن مدیون، مدیون از پرداخت استنکاف نماید، دادگاه می‌تواند با توجه به تغییر شاخص قیمت سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، مدیون را به پرداخت خسارت تاخیر تادیه محکوم نماید. بنابراین، موجر می‌تواند ضمن دادخواست مطالبه اجور معوقه، درخواست پرداخت خسارت تاخیر تادیه از زمان سررسید هر قسط تا زمان پرداخت کامل را نیز مطرح کند. برای این منظور، دادگاه پس از صدور حکم به پرداخت اصل مبلغ، میزان خسارت را بر اساس شاخص‌های اعلامی بانک مرکزی محاسبه و به آن اضافه خواهد کرد.
نتیجه‌گیری
مطالبه اجاره بهای معوقه، روندی قانونی است که نیازمند صبر، دقت و آگاهی از قوانین مربوطه است. با شناخت مراحل قانونی، تهیه مدارک لازم و انتخاب مرجع صالح، می‌توانید به حقوقتان دست یابید. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره تخصصی در این زمینه، می‌توانید به وبسایت roshanlawyer.com مراجعه نمایید. کارشناسان ما آماده‌اند تا شما را در این مسیر یاری کنند.
سوالات متداول
اگر قرارداد اجاره رسمی نباشد، آیا می‌توان اجاره بهای معوقه را مطالبه کرد؟ بله، حتی در صورت وجود قرارداد اجاره شفاهی یا عادی (غیر رسمی)، موجر می‌تواند با اثبات رابطه استیجاری (مثلاً از طریق شهادت شهود، رسیدهای پرداخت اجاره بها و غیره) نسبت به مطالبه اجور معوقه اقدام کند. البته داشتن قرارداد رسمی، روند رسیدگی را تسهیل می‌کند.
چه مدت پس از عدم پرداخت اجاره بها می‌توان برای مطالبه آن اقدام کرد؟ هیچ محدودیت زمانی فوری برای اقدام وجود ندارد، اما توصیه می‌شود به محض تاخیر در پرداخت، موضوع را از طریق اظهارنامه پیگیری کنید. به خاطر داشته باشید که مرور زمان در برخی موارد می‌تواند مانع استماع دعوا شود، بنابراین تعلل جایز نیست.
آیا می‌توان همزمان با مطالبه اجاره بهای معوقه، درخواست تخلیه ملک را نیز کرد؟ بله، در صورتی که در قرارداد اجاره شرط تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره بها وجود داشته باشد یا مستاجر برای مدت مشخصی اجاره بها را پرداخت نکرده باشد (مطابق قانون)، موجر می‌تواند در یک دادخواست، هم مطالبه اجور معوقه و هم درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
