مال مشاع مالی است که چند نفر مالک آن بوده و در حال استفاده از آن هستند. اشاعه به معنای اشتراک در مالکیت چیزی است که به صورت قراردادی مورد اجرا قرار می گیرد و یا این که از طریق ارث به فرد می رسد. برخی دلایل باعث ایجاد اختلاف میان شرکا می شوند و یا این که مال مشاع بدون اذن شرکای دیگر توسط یکی از افراد بفروش می رسد. فروش مال مشاع یک جرم در قانون جمهوری اسلامی شناخته می شود و مجازاتی را به همراه دارد که در ادامه این بخش شما را با نحوه ابطال فروش مال مشاع، قانون فروش مال مشاع و گرفتن حکم فروش ملک با مخالفت یکی از افراد آشنا خواهیم ساخت.
روشن میلان بهترین وکیل ارومیه در حوزه کیفری است برای مشاوره تلفنی و مشاوره حضوری تماس بگیرید 09144330240
اگر دارای مال شریک هستید و به دنبال فروش سهم مشاع خود به عنوان فروشنده می باشید، این امر به هیچ عنوان جرم به حساب نمی آید و نمی توان آن را در دسته مجازات فروش مال مشاع دانست. اما اگر در فروش مال مشاع زیاده روی نموده و سهم شرکای دیگر را بفروشید، دراین‌صورت مجرم شناخته شده و باید جرم آن را متحمل شوید. توجه داشته باشید که در هنگام فروش مال مشاع تنها می توانید بخش و یا کلی از سهم خود را بفروشید که این مسئله هیچ اشکالی ندارد اما درغیراین‌صورت با مجازات سنگینی روبرو خواهید شد.
اگر فرد نسبت به فروش مال مشاع دیگر شرکای خود اقدام کند، باید مسئولیت آن را گردن گرفته و با توجه به مقررات کیفری، مجازات مربوط به فروش مال غیر را قبول کند. فرد مجرم با توجه به قانون، به تحمل حبس و پرداخت جزای نقدی همراه با رد مال محکوم می شود. حبس متخلف می تواند با توجه به شرایط و تشخیص قاضی از یک سال تا هفت سال متغیر باشد. جزای نقدی نیز معادل مالی می باشد که متخلف اقدام بفروش آن نموده است.
اگر فرد متخلف جزئی از کارکنان دولت باشد، به طور دائم از تمامی خدمات دولتی محروم خواهد بود. علاوه بر این، اگر خریدار نسبت به رخداد این جرم آگاهی داشته باشد، به عنوان معاون جرم شناخته شده و او نیز دچار متحمل مجازاتی خواهد شد.
با توجه به قانون مدنی، فروش مال مشاع تنها زمانی ممکن است که تمامی شرکا رضایت کامل را برای آن داشته باشند. در نتیجه می توان گفت هر معامله ای که قبل از تقسیم مال و یا کسب رضایت تمامی شرکا و مالکین انجام شود، باطل است. هرکدام از شرکا بدون توجه به میزان سهم خود می توانند نسبت به تقسیم مال، درخواست خود را ارائه کنند تا پس از آن مال مشاع تقسیم گردد.
اگر با توجه به نظر کارشناسان مال مشاع قابلیت تقسیم کردن بین شرکا را نداشته باشد، گواهی عدم افراز برای آن صادر می گردد. دراین‌صورت مالکین می توانند از طریق دادگاه نسبت به فروش مال مشاع اقدام کنند. درخواست فروش مال غیرمنقول مشاع نیز در دادگاه محل مطرح می گردد. توجه داشته باشید فروش ملکی که در رهن می باشد، قابل قبول نخواهد بود.
پس از دستور فروش و نظر کارشناس، ملک مشاع توسط کارشناسان خبره قیمت گذاری می شود. اگر شرکا به قیمت اعتراض نداشته باشند، آگهی مزایده برای آن منتشر می گردد. سپس پس از فروش مال مشاع مبلغ میان مالکان تقسیم می گردد.
با توجه به مواد قانون فروش مال مشاع، می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
ماده اول: اگر به دنبال افراز ملک مشاع هستید که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، چه این که تمامی این جریان در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، اگر فروش ملک درخواست یک یا چند شریک باشد، واحد ثبتی می تواند با توجه به تمامی قوانین و مقررات ملک مشاع را افراز کند. این ماده دارای تبصره ای است که عبارت است از اینکه اگر ملک مشاع دارای سند مالکیت معارض باشد، تا زمان رفع تعارض آن افراز انجام نخواهد شد.
ماده دوم: هر یک از شرکا می توانند در دادگاه شهرستان محل قرارگیری ملک اعتراض خود را ثبت کنند. مهلت اعتراض ده روز پس از تاریخ ابلاغ تصمیم در مورد آن می باشد. دادگاه شهرستان موظف به رسیدگی به این دعوا است تا حکم نهایی را صادر کند. توجه داشته باشید که حکم دادگاه شهرستان نیز قابل شکایت فرجامی می باشد.
ماده سوم: هزینه تفکیک مقرر با توجه به ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک به وسیله واحد ثبتی دریافت می شود.
ماده چهارم: ملکی که غیر قابل افراز باشد با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان توانایی فروش را خواهد داشت.
ماده پنجم: رسیدگی به واحد ثبتی، ابلاغ اوراق و فروش املاک مشاع و تقسیم هزینه آن بین شرکاء با توجه به آیین نامه ای خواهند بود که توسط وزارت دادگستری به تصویب رسیده است.
ماده ششم: پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون مطرح می شوند، مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرند. اگر فرد خواهان به دنبال افراز مال مشاع باشد، می تواند دعوای خود را در واحد ثبتی مطرح کرده و نسبت به برگشت دعوی سابق از دادگاه اقدام کند.
در این بخش می خواهیم بررسی کنیم که آیا امکان فروش ملک مشاع قولنامه ای وجود دارد یا نه؟ بهتر است بدانید که قانون افراز مال مشاع تنها درمورد املاکی است که فرایند ثبت آن ها به درستی به پایان رسیده است. قولنامه یک تنظیم قرارداد موقتی است که در آن هر دو طرف تصمیم به انجام معامله می گیرند و تعهدات خود را در آن ذکر می کنند تا در زمان مشخص به آن عمل کنند.
در خصوص قولنامه ضمانت اجرایی و یا هرگونه خسارت مالی برای عدم انجام تعهدات ذکرشده در نظر گرفته می شوند. اگر تمامی شرکا نسبت به فروش مال مشاع قولنامه ای اتفاق نظر داشته باشند، افراز ملک نیاز نیست. اما اگر هر یک از شرکا نسبت به آن رضایت نداشته باشند، افراز ملک صورت گرفته و پس از آن هر مالک می تواند سهم خود را به صورت قانونی بفروشد.
اگر به دنبال فروش مال مشاع قولنامه هستید، بهتر است از طریق دادگاه اقدام کنید تا ملک به وسیله دادگاه کارشناسی شود و در مزایده به فروش رسد. پس از آن سهم هر شریک به حساب او واریز می گردد.
با توجه به ماده ۴ قانون فروش ملک مشاع، اگر ملک قابل افراز نباشد، به خواسته هر یک از شرکا می تواند با دستور دادگاه به مزایده گذاشته شود. فرد متقاضی به فروش ملک می تواند با همراه داشتن تمامی مدارک و مستندات، درخواست خود را به دادگاه تقدیم نماید تا دادگاه صدور حکم آن را صادر کرده و به بخش اجرایی ارسال کند. براساس قوانین اجرای احکام نیز مزایده و فروش ملک آغاز می شود.
سخن پایانی
مال مشاع مالی است که چند نفر در مالکیت آن شریک هستند. اگر فردی نسبت به فروش سهم خود اقدام کند می تواند از راه قانونی نسبت به مطالبه حق خود درخواست دهد. اما اگر فرد بیشاز حق خود را بفروشد، متخلف شناخته می شود. در این مقاله سعی کردیم شما را با تعریف مال مشاع، مجازات و قانون فروش آن آشنا سازیم. با توجه به موارد ذکر شده می توانید مانع از بروز اختلافات بر سر فروش مال مشاع گردید و در صورت رخداد نیز، نسبت به دریافت حق خود اقدام کنید.
با پدرم شریک بودیم تو چهار دستگاه ماشین اکنون سه دستگاهش را ایشان فروخته و تحت هیچ شرایطی پول منو نمیده
عطا پژند
1402/12/02